ご相談事例

土地や建物の賃借権は、財産権のひとつです。損害賠償請求権や特許権などと同様に相続できる権利であり、著作権と同じく、権利の移転手続は特に必要ありません。

賃貸借契約の名義を書き換えてもらうとしても、名義書き換えの手続料を支払う義務はありません。
次の更新時まで故人の名義のままにしておいて、新しい契約書で相続人の名義を修正しても別に問題はありませんし、そういう例も多いようです。

ただし公営住宅の使用権に関しては、本来の設置目的に照らして、平成2年の最高裁判例でも、相続による承継が否定されています。
とはいえ、同居の親族の場合、各地方自治体の条例に従って手続きをすれば、通常は承継が認められるようです。

内縁関係、つまり、法律婚ではない事実婚の夫婦の場合は、相続によって財産が移転しないので、借地権や借家権を承継することに問題が生じます。

しかし、借地借家法では、住んでいる人の権利を守るため、居住用建物の賃借権に関しては、他に相続人がいない場合について、事実上の夫婦や事実上の養子について、賃借人の地位を承継させる旨の規定をおいています。また、相続人がいる場合でも、相続人が、被相続人と同居していた内縁の妻（または夫）等に住居の明け渡しを求めた場合、裁判所の判決は、『権利の濫用』として、内縁の妻（夫）等の居住権を保護する例が増えています。

なお借地借家法は「居住用建物の賃借権」を対象にしており、、借地権にはそういう特例がありませんので、内縁の妻等に借地権を残したい場合、前もって次の様な手立てをしておく必要があります。
①正式な遺言書を作成して、その旨を明記する。
②生前贈与をして、名義書き換えをする（この場合、名義書き換え料の請求は拒否できません）。

◎相続放棄

相続放棄をすると、借地・借家の権利も放棄したことになります。
相続放棄後もそこに住み続けたい場合、地主さんや家主さんに事情を話して、新たな契約を結ぶ必要があります。

◎税金

借家・借地権も相続税や贈与税の対象になります。都心の商業圏など一等地の借地権は高額ですから、税対策を考えておく必要があるかもしれません。相続税の評価額は、その土地が更地とした評価額に借地権割合※を掛けて求めます。

※土地を所有している権利＝底地権に対する、土地を使える権利＝借地権の割合。商業地など、利用価値が高い土地ほど、借地権の割合も高くなります。

◎使用貸借

地代を払っていなかったり、固定資産税の実費負担程度で土地を借りている場合は、『賃貸借』ではなく、『使用貸借』となり、権利は相続されません（民法第599条）。

◎譲渡

一般的には、借り主が、借地・借家権を、地主や家主の同意無しに勝手に売ることはできません。勝手にすると、賃貸借契約解除の原因になることもあります。
（譲渡権利付きの借地・借家権は自由に売ることができます。）